노원구 아파트 어디에 투자해야 할까?

노원구에 투자하시는 분들은 두가지만 보시면 될듯합니다.

1. 재건축

2. 학원가

노원구

 

왜 도봉구 보다는 노원구인가?

 

그렇다면 도봉구와 노원구를 비교해 보겠습니다. 도봉구가 그간 아파트 매매가가 다른 지역, 특히 노원구와 비교해서 상승률이 저조했던 이유는 주변에 대형 단지 아파트와 브랜드 아파트의 부재였습니다. 이중에서 가장 큰 약점은 주변을  시세를 끌어줄 올려줄수 있는 아파트 단지가 없다는겁니다. 아래 지도에서 보듯이 1호선과 4호선이 도봉구의 우측과 하단 변두리로 지나가기 때문에 역세권 호재가 다른곳보다 영향을 덜 받습니다.

서울시 도봉구

2009년 도봉역 인근 성균관대 야구장 부지(4만8,056 제곱미터)에 서울시와 성균관대가 공공주택 공급계획을 두고 계획을 수립하였습니다.  하지만 정작 도봉구는 이에 반대한다는 의견을 도봉구청장 명의로 서울시에 제출하여 자치구 요구를 일부 관철시켰습니다.

 

왜 그랬을까?

도봉구는 서울시의 일방적인 개발계획보다는 도봉구가 필요로 하는 시설을 건립할수 있게 해달라는것이 주요 이유입니다. 그 필요시설은 국내 최대규모의 문화예술교육센터입니다. 위에서 말했던 일부 관찰된 부분이 이 부분입니다. 서울시는 임대주택을 원했으며, 도봉구는 필요시설 건축이 필요했기에 앞으로 성균관대 부지는 공공임대주택과 도봉구 필요시설을 유치하여 주변 환경이 개선될 예정입니다.

 

도봉역 성균관대 부지

 

도봉구 창동역 주변은 굉장히 많은 개발호재가 있습니다. 우선 창동역의  gtx 가 있으며, 인근 지역에 KPOP 공연센터 건립등이 있습니다. 인근지역 아파트 중 동아아파트나 쌍용아파트가 대장주로 주변 시세를 이끌고 있습니다. 주공아프트로는 창동 주공 19단지나 3단지를 꼽을수 있을것 같습니다.

 

그렇다면 노원구는 어떨까?

교통

노원구에는 3개 노선의 지하철이 운행하고 있습니다. 7호선이 강남까지 45분걸리며, 4호선이 종로까지 40분이면 도착할수 있습니다. 그리고 강남과 의정부를 관통하는 동부간선도로가 중랑천을 끼며 관통하고 있습니다. 강남접근성과 메인도로, 철도의 구성면에서 도봉구 보다는 노원구가 교통에 있어서 좀더 후한 점수를 주고 싶습니다.

 

교육

목동, 서초에 이어 서울 3대 교육 성지라고 불리는 은행사거리가 중계동에 위치하고 있습니다. 중계동 학원은 별내,의정부,길음, 중랑 등 6개 정도의 구까지 버스 운행을 하고 있으며 교육에 민감한 학부모들은 주변에 비해 비교적 높은 전세가를 형성하고 있는 중계동으로 이이사를 많이 갑니다.  이 부분 역시 도봉구가 가지고 있지 못한 부분입니다.

 

재건축, 개발호재

노원역 주변에는 개발호재가 아주 많이 있습니다. 창동차량기지 이전, 상계역 재개발, 동부간선도로 지하화 및 방음벽 공사등인데요. 이중 가장 핫한 사업이 바로 창동차량기지 이전사업입니다. 바이오 R&D 센터가 건립 예정이고 8만개의 새로운 일자리가 창출될 예정이라고 합니다.

 

상계역쪽 재개발 지역도 빼놓을수 없는것이 노원역보다 교통이 안좋은 상계역 인근 재개발된 아파트가 (24평)  8억정도에 거래되고 있는 걸 보면 노원역 인근 아파트가 재건축 될경우 어느정도 예상 매매가를 유추해 볼 수 있습니다. 10억원정도에 형성되리가 예상해 봅니다.

 

 

역세권 대장주 아파트를 보면 노원역인근  주공 7단지, 3단지, 6단지. 마들역 인근 대장주 아파트로는 10단지, 14단지 중계역 인근 대장주로는 그린아파트, 무지개 아파트가 역세권 아파트로 주변 시세를 이끌고 있다고 보면 됩니다. 주변 시세를 이끈다는 것이 단순히 매매가에 한정하여 말하는것이 아니라 부동산 정책(악재)가 쏟아져 나올때 제일 늦게 반응하고 호재 정책이 발표되면 제일 먼저 반응하는것으로 생각하시면 될듯합니다.

 

 

그런데 재건축은 역세권으로 가야한다는건 자명한 사실입니다. 특히 경기가 어려울때는 부동산 폭락에 방어가 되기 때문에 요즘 같은 시기에는 역세권 물건을 더 알아봐야 합니다.

 

다음에 계속...